https://www.remax.com.br/blog/comissao-corretor-imoveis/
A compra de um imóvel envolve etapas que vão muito além da escolha da planta ou da localização. No centro do processo de verificação de segurança documental está a certidão de ônus reais. Este documento funciona como o histórico de vida de um imóvel, revelando se a propriedade está livre para ser negociada ou se carrega gravames que podem comprometer o novo proprietário. Ignorar essa etapa é assumir riscos desnecessários sobre pendências que não foram geradas por você.
A certidão é emitida pelo Cartório de Registro de Imóveis competente e detalha a situação jurídica atual do bem. Ela apresenta todo o encadeamento de proprietários e, crucialmente, qualquer restrição que recaia sobre a matrícula. Quando se analisa esse documento, o objetivo é identificar se existem impedimentos reais. Entre os pontos principais de atenção, destacam-se:
Existe uma confusão comum entre o que está registrado na matrícula e as contas de consumo ou condomínio. A certidão de ônus reais foca em gravames que afetam a propriedade em si, ou seja, situações onde o imóvel responde por uma obrigação. Dívidas de IPTU ou cotas condominiais, embora essenciais de verificar, geralmente não aparecem na certidão de registro, exigindo certidões negativas específicas emitidas pela prefeitura e pelo síndico ou administradora. Não encontrar uma penhora na certidão de ônus não exime o comprador de checar esses outros débitos.
Um detalhe fundamental é que a segurança jurídica do imóvel depende da atualização do registro. Se um proprietário vendeu o imóvel, mas a escritura não foi levada a registro, a certidão ainda apontará o nome do antigo dono. Por isso, a certidão deve ser solicitada com data recente. O conteúdo do documento é o que garante que, perante o Estado, aquela pessoa possui legitimidade para dispor do bem. Sem a devida averbação, qualquer transação fica vulnerável a questionamentos posteriores de terceiros.
Ao ler o documento, foque na descrição dos atos averbados e registrados. Registros são atos que transferem a propriedade ou constituem direitos reais, enquanto averbações são alterações ou anotações que modificam ou cancelam um registro. Se o campo de ônus estiver em branco ou contiver apenas menções a cancelamentos de dívidas passadas, entende-se que, sob o aspecto documental, o imóvel está desimpedido. Caso encontre alguma anotação ativa, é necessário solicitar a baixa ou a quitação antes de prosseguir com qualquer pagamento de sinal ou escritura.
O acesso à certidão é um direito de qualquer cidadão, bastando fornecer o número da matrícula ou a indicação precisa do imóvel no cartório. Tratá-la como um passo opcional é um erro grave, pois a existência de um gravame não baixado pode impossibilitar o registro da sua própria escritura no futuro. Antes de formalizar qualquer compromisso financeiro, certifique-se de que a certidão apresentada está atualizada e que todas as restrições apontadas anteriormente foram devidamente solucionadas. A negligência na análise documental é a porta de entrada para disputas judiciais que poderiam ser evitadas com uma simples conferência prévia.