Riscos ocultos na aquisição de imóveis provenientes de sucessão litigiosa: um olhar sobre a cautela necessária
Adquirir um imóvel que é objeto de inventário ou sucessão litigiosa exige uma postura analítica que vai muito além de conferir a matrícula no cartório. Quando herdeiros discordam sobre a partilha, o imóvel deixa de ser apenas um ativo imobiliário e passa a ser uma peça em um tabuleiro jurídico complexo. O risco real não reside apenas no atraso da entrega das chaves, mas na possibilidade concreta de o negócio ser anulado por vício processual ou alegação de fraude contra credores.
A vulnerabilidade jurídica da cessão de direitos hereditários
Muitos compradores são seduzidos pelo preço abaixo do valor de mercado, comum em imóveis sob inventário. Contudo, a compra de um imóvel em litígio frequentemente ocorre via cessão de direitos hereditários. Se essa transação não for formalizada por escritura pública, conforme determina o artigo 1.793 do Código Civil, o contrato é nulo. Além disso, existe o risco da evicção: se o bem for necessário para quitar dívidas do espólio (o chamado passivo sucessório), o juiz pode determinar a venda judicial do imóvel para satisfazer os credores, ignorando completamente qualquer promessa de compra e venda feita anteriormente com os herdeiros.
Um caso clássico que acompanhei envolveu um comprador que adquiriu um apartamento através de um contrato particular com um dos herdeiros, que se dizia detentor da totalidade do bem. Meses depois, descobriu-se que outros herdeiros não foram citados no processo e que o falecido possuía débitos fiscais que superavam o valor do patrimônio. O resultado foi uma sucessão de embargos que travou o imóvel por cinco anos, impedindo a transferência da propriedade e gerando prejuízos vultosos com honorários advocatícios e a impossibilidade de usar o bem.
Análise rigorosa do passivo e do processo de inventário
Para mitigar riscos, a auditoria jurídica — ou due diligence — deve ser exaustiva. Não basta verificar a certidão de inteiro teor. É necessário acessar os autos do processo de inventário, verificar se houve a avaliação judicial do bem e, principalmente, se o plano de partilha já foi homologado. Se o inventário é litigioso, a insegurança é proporcional ao tamanho da animosidade entre os herdeiros. Existe o risco de um dos herdeiros tentar anular a venda alegando que sua parte legítima foi prejudicada ou que o valor da venda foi subfaturado para ocultar patrimônio.
Outro ponto de atenção é a responsabilidade tributária. O ITCMD (Imposto sobre Transmissão Causa Mortis e Doação) deve estar rigorosamente em dia. A sucessão gera uma carga tributária que, se não for quitada, recai sobre o imóvel. Em negociações imobiliárias dessa natureza, o comprador deve exigir que o pagamento de todos os impostos e custas processuais seja feito diretamente dentro do processo, com guia judicial, evitando repassar dinheiro diretamente para as contas pessoais dos herdeiros, o que dificulta o rastreamento e a comprovação da quitação.
A estratégia de proteção ao comprador
Ao lidar com imóveis de sucessão litigiosa, o planejamento financeiro deve incluir uma margem para custos jurídicos e possíveis contingências. A recomendação técnica é que a escritura só seja lavrada após a conclusão da partilha e o respectivo registro do formal de partilha no Registro de Imóveis competente. Negociar com base em expectativas de sentença judicial é um movimento de alto risco que raramente compensa a economia inicial.
A presença de um corretor de imóveis especializado ou de um advogado imobiliário é indispensável para intermediar a comunicação entre as partes e o juízo. Eles possuem a expertise necessária para identificar sinais de que o litígio pode se prolongar ou que o imóvel pode ser bloqueado por dívidas ocultas. O mercado oferece boas oportunidades para quem possui paciência e capital, mas a cautela deve ser a regra, não a exceção. Tratar um imóvel em disputa como se fosse um imóvel com matrícula livre e desembaraçada é o erro capital que separa um bom investimento imobiliário de um imbróglio jurídico sem previsão de solução.